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こちらの記事は、「我が家の土地に相続税がかかるのか知りたい」「自宅の相続税評価額をざっくり計算してみたい」「路線価や固定資産税評価額の使い方がわからない」とお考えの方向けです。
小さな相続専門税理士のきむら あきらこ（ YouTube）です。
「うちは自宅しかないから、相続税なんてかからない」と思っていませんか？
実は、自宅しか持っていない方でも、相続税がかかる可能性があります。
特に、都市部にご自宅をお持ちの方は要注意です。
というのも、自宅の土地は思っている以上に評価額が高いことがあるからです。
この記事では、ご自宅の評価額を、ざっくり3分で把握する方法を、税理士がわかりやすく解説します。
「自分の家って、どのくらいの評価で、相続税はどれくらいなんだろう」と気になっている方は、ぜひ最後までご覧くださいね。
固定資産税の通知書を使ってざっくり評価額を出す方法
それではさっそく、一番簡単な方法から始めましょう。
ご自宅の土地の相続税評価額は、固定資産税の課税明細書にある「評価額」を使えば、ざっくり計算できます。
固定資産税評価額を0.7で割って、0.8をかけるだけです。
なぜ０.７で割って０.８をかけるのか
固定資産税評価額は、土地の公示価格のおよそ7割が目安といわれています。
一方、相続税評価額（路線価ベース）は、公示価格のおよそ8割が目安です。
そのため、「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 0.8 ＝ 相続税評価額（ざっくり版）」という計算になります。
具体例で計算してみましょう
たとえば、課税明細書の価格（評価額）に「土地：2,800万円」と書いてあったとします。
2,800万円 ÷ 0.7 ＝ 約4,000万円
4,000万円 × 0.8 ＝ 3,200万円
この3,200万円が、ざっくりした相続税評価額です。
使うときの注意点
この方法はとても簡単ですが、あくまで「目安」にすぎません。
実際の申告にはそのまま使えない点に注意してください。
それでも、相続税がかかりそうかどうかの感覚をつかむには十分です。
なお、課税明細書にはいろいろな数字が並んでいます。
使うのは「評価額」の欄なので、見間違えないようご注意くださいね。
路線価を使ってより正確に評価額を出す方法
次は、固定資産税評価額よりも、もう少し正確に土地の相続税評価額を出す方法です。
使うのは「路線価」です。
路線価 × 土地の面積（㎡）＝ 相続税評価額です。
路線価とは何か
相続税の土地評価は、国税庁が毎年7月1日に公表する「路線価」に基づいて行われます。
路線価とは、道路1mあたりの土地の価値を金額で示したものです。
この数字に土地の面積（㎡）をかけ算することで、相続税評価額が出せます。
具体例で計算してみましょう
たとえば、路線価が「600,000円」、土地の面積が「100㎡」だとします。
600,000円 × 100㎡ ＝ 6,000万円
これが相続税評価額の基本形です。
土地の形や条件で評価は増減する
ただし、土地の形や条件によって、評価額は上がることも下がることもあります。
たとえば、2つの道路に面した角地は、使い勝手がよいぶん評価が上がることがあります。
一方、間口が狭い土地、奥行が長すぎる土地、不整形な土地（形がいびつな土地）などは、評価が下がることがあります。
今回はざっくり計算ですが、実際の申告では「補正率」なども加味されます。
路線価の調べ方
「路線価ってどこで調べるの？」という方は、Googleで【国税庁 路線価】と検索してみてください。
サイトの「索引図」からご自宅の住所あたりをクリックすると、路線価が確認できます。
土地の面積がわかる資料（登記事項証明書や測量図）が手元にある方は、ぜひやってみてくださいね。
路線価の基礎知識 〜土地の評価のしかた・今や過去の路線価の探し方
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土地の面積（㎡数）の調べ方
路線価の計算に必要な、土地の面積（㎡数）の調べ方をご紹介します。
手元の書類、もしくはGoogleマップを使えば、だいたいの面積がわかります。
書類で調べる方法
① 測量図には土地の面積が記載されています。
② 登記事項証明書（登記簿謄本）にも「地積（㎡）」の記載があります。
③ 固定資産税の納税通知書（課税明細書）にも㎡数があります。
グーグル（Google）マップで調べる方法
書類が見つからなければ、Googleマップの「距離計測ツール」が便利です。
敷地を囲むようにクリックしていくと、だいたいの面積が自動で出せます。
調べるときの注意点
ただし、Googleマップで出した面積はあくまで目安です。
登記事項証明書などが現況と違う場合もあります。
申告の際は、正確な面積を測り直すこともあります。
試算のときも、できれば測量図や登記事項証明書の確認をおすすめします。
「資料なんて見たことない」という方も、この機会に一度引き出しを探してみてくださいね。
土地の評価だけでは相続税はわからない
ここまでで土地の評価額はだいたいわかりましたが、実はそれだけでは相続税は計算できません。
相続税を出すには、「財産の合計」「負債」「相続人の数」など、トータルの情報が必要です。
相続税の計算方法を税理士が10分で解説！【初心者向け】
相続税の計算の仕組み
相続税は、財産の総額から負債を引いた「正味の遺産額」に対してかかります。
そこから、法定相続人の人数をもとにした基礎控除を引き、それを超えた部分に課税されます。
つまり、土地だけでなく、他の財産や借金、相続人の情報もそろえないと、正確な税額は出せません。
用意しておきたい情報
①預貯金や有価証券の金額
②家や車などの資産の一覧と時価
③借入金や未払金などの負債
④相続人の人数（これで基礎控除が変わります）
家は固定資産税評価額、車などは時価で見ます。
早合点は禁物です
「土地が3,000万円だから、相続税がかかる」と早合点するのは危険です。
全体を見ずに判断すると、不要な対策をしてしまったり、逆に準備不足になったりすることもあります。
まずは、わかる範囲で情報をメモしていくだけでも、将来の安心につながりますよ。
土地の評価は下げられる可能性がある
ここまで、ざっくり自宅の相続税評価額を出す方法を見てきました。
でも、実際の相続税申告では、ここからがプロの出番です。
土地の評価は、場合によっては8割も下げられることがあります。
評価を下げるルールがある
相続税の土地評価には、土地の形や使い方によって価値を下げてよいルールがたくさんあります。
その代表格が「小規模宅地等の特例」です。
この特例を使えば、自宅の土地は最大80％評価減される可能性があります。
小規模宅地等の特例の限度面積と減額割合
小規模宅地等の特例は、相続前の土地の使い方（利用区分）によって、減額できる面積の上限と割合が決まっています。
| 利用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定事業宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定居住用宅地等 （自宅） |
330㎡ | 80％ |
自宅の土地（特定居住用宅地等）なら、330㎡までの部分について評価額を80％下げられます。
自宅の土地は「誰が相続するか」で要件が変わる
特定居住用宅地等の特例は、自宅の土地を誰が相続するかによって、満たすべき要件が変わります。
| 相続する人 | 要件 |
|---|---|
| 配偶者 | なし |
| 同居親族 | 相続開始日から申告期限まで、その家に住み続け、土地を継続して保有すること |
| 別居親族 | ①亡くなった人に配偶者や同居の相続人がいない ②相続開始前3年以内に、自分や配偶者などの持ち家に住んだことがない ③相続開始時に住んでいた家屋を過去に所有したことがない ④申告期限まで継続して保有すること |
配偶者が相続する場合は、特別な要件はありません。
同居していた親族が相続する場合は、申告期限まで住み続け、その土地を持ち続けることが必要です。
別居していた親族が相続する場合は、上の表の細かい要件をすべて満たす必要があります。
形がいびつな土地なども評価が下がる
また、がけ地や傾斜地、間口が狭い土地、奥行が長すぎる土地、不整形な土地（形がいびつな土地）など、利用しにくい土地は、路線価そのままでは評価されないことも多いです。
自己判断は避けましょう
ただし、評価減はルールに沿って根拠のある主張をしないと適用されません。
とくに小規模宅地等の特例は、今見たように要件が複雑です。
ここを自己判断で進めると、使えるはずの特例を逃してしまうこともあります。
今回のざっくり計算で「思ったより土地の評価が高いかも」と感じた方は、ぜひ一度相談することをおすすめいたします。
まとめ
最後に、今回のポイントをおさらいします。
①相続税は「自宅しかない人」にもかかる可能性がある
②固定資産税の通知書から、ざっくり評価額を出せる（0.7で割って0.8をかける）
③路線価を使えば、より正確な評価額がわかる
④土地の面積は登記・測量図・納税通知書などで確認できる（Googleマップでもざっくりわかる）
⑤相続税額を出すには、他の財産・負債・相続人の情報も必要
⑥土地の評価は相続に強い税理士に頼むと下げられる可能性がある
⑦ざっくりでも知ることで、次の行動につながる
ご自宅の土地の評価は、思っているより高いこともあれば、下げられることもあります。
まずはざっくりでも数字を出してみることが、相続対策のスタートラインです。
税理士きむら